西班牙的房地產市場已死。比特幣萬歲。

By: bitcoinmagazine.com|2026/10/06 20:13:35

西班牙剛剛向每位歐洲的房產擁有者展示了他們的資產規則可以通過法令重新編寫。比特幣是唯一不會發生這種情況的資產。

我在赫斯佩里德斯大學主辦的比特幣碩士課程中任教。我的研究領域專注於人們如何在數十年內積累財富，而不是數週。在西班牙，幾代人以來，家庭長期財富的答案一直是土地和房產，直到現在。

上週，政府使這條路幾乎變得不可能。我寫這篇文章不是為了貶低房地產。我寫這篇文章是因為西班牙剛剛威脅到普通家庭所擁有的少數幾個長期財富積累工具之一，而他們將需要另一個工具。

兩項法令，一個訊息

在9月29日，西班牙政府批准了兩項有關住房的緊急法令。這些法令在幾天內生效，計劃於10月2日的國會聽證會上進行表決，但該法令未能通過，儘管投票非常接近。

西班牙政府並未將這些規則作為正常法律通過。9月29日，它批准了兩項緊急法令（reales decretos-ley）。憲法將這一工具保留給“非凡和緊急需要”的情況。法令立即生效，國會隨後有三十天的時間來確認或廢除它。政府將改革分為兩項，以便分開投票，而不是讓一項有爭議的措施拖累所有。

第一項法令將租金上漲限制到2027年底。在官方參考價格指數設定的最高限額以上的租金將無法上漲。在其他情況下，雙方可以同意更新，若無新協議，漲幅不得超過2%。根據國家統計局的數據，西班牙9月份的通脹率為4.9%，因此根據法律，業主的實際收入每年都會縮水。

第二項法令進一步加強。在最低期限結束時，如果雙方均未發出通知，租約將強制續簽，為期五年，若房東是法人則為七年。若房東在法律列出的理由之外終止合同，必須賠償租戶。賠償金的計算方式是根據國家租金參考系統，並且每年租戶在該住所居住的時間不得少於一個月的租金。實際上，業主失去了大部分收回自己財產或以當前價格重新出租的自由。

這些規則也適用於已簽署的合同，從其下次續約日期開始（Provivienda 摘要）。這就是為什麼許多人認為這些法令違憲。批評者認為，它們追溯性地重新編寫了雙方在不同規則下簽署的私人協議，而憲法第9.3條禁止對限制個人權利的措施進行這樣的修改。

國會從未解決這個問題。10月2日，它以178票對172票否決了第一項法令，以184票對166票否決了第二項法令。桑切斯隨後呼籲於11月29日舉行大選。

週二，內閣再次批准了這兩項法令，只進行了技術性修改，並將其提交給國會的常設委員會，該委員會不需要Junts的投票。這是國會解散後取代全體會議的縮小機構。桑切斯表示，第二項法令有關自動續約的條款只有在該機構確認後才會生效，而不是在BOE上發布後生效。某報紙諮詢的法律專家認為此舉接近法律濫用。

投資者可以接受嚴格的規則。他們無法預測的是在他們承諾後規則會改變。這一點是每位歐洲房產擁有者應該重複閱讀兩次的。

市場在幾小時內作出反應

業主們並未等待投票。一個西班牙電視節目報導稱，大約2900個租房信息在大約四小時內從房產門戶網站上撤下（EDATV）。在馬德里，報導稱，租房信息在不到24小時內下降了約20%，從11815個降至9398個（LaBandera）。這些是早期的、未經審核的統計數據。方向仍然明確。

這些都不是新鮮事。我們已經進行過多次這樣的實驗，結果始終如一。

**柏林，2020年：**該市凍結了五年的租金。當時的研究發現，受管制的公寓供應大約減半，而未受管制的租金上漲。憲法法院在2021年推翻了這項法律。
**舊金山，1994年：**斯坦福大學的Diamond、McQuade和Qian的研究發現，擴大租金控制幫助現有租戶留住，但房東減少了約15%的受管制供應，整個城市的租金上漲了約5%。
**加泰羅尼亞，2024年：**在壓力區域的租金上限減緩了價格增長，但巴塞隆納的租房清單下降了22.2%，而馬德里的租房清單上升了3.9%（Fedea，通過idealista）。
**西班牙本身，1946年至1985年：**強制的近永久租約延長使舊租金凍結了幾十年。業主停止維護建築，市中心逐漸衰退，直到1985年的Boyer法令結束了這一制度。

新的自動續租法令在邏輯上是對那個舊西班牙模式的回歸。

真正的問題不是房東

西班牙並沒有房東問題。它面臨的是住房短缺。到2025年，約有240,000個新家庭形成，而僅有約92,000套住房完工。西班牙銀行將2021年至2025年的累積赤字估計為約750,000套住房（Cantabria Económica）。

同一報告指出了障礙：可建設土地稀缺、城市發展緩慢和規劃僵化。我的同事Daniel Fernández Méndez等經濟學家認為，限制性的土地規則和日益嚴格的建築標準使得建設變得無利可圖，即使在今天的價格下（Hespérides）。

因此，國家限制了可以建設的內容，然後限制了現有資產的收益。供應從兩端縮減。

支付這些費用的人不是已建立的業主。他們有選擇：可以出售、等待或將公寓空置，而不是冒著租戶永不離開的風險。租戶則要支付。隨著可供出租的公寓減少，剩下的公寓租金將上漲，更多人將陷入沒有合同和保護的非正式安排，邊緣化於灰色經濟。

購房也不是出路。西班牙人無法負擔購房，原因與無法負擔租房相同：住房太少，而這些法令對此毫無改變。一些房東將被迫出售，但這幾乎不會影響價格。銷售的調整速度遠慢於租金。抵押貸款超過公寓價值的業主根本無法出售。許多人將只是等待，希望政府能改變，讓他們的公寓空置。結果是，更多人將無法租房或購房。租戶受損，小投資者受損，住房短缺問題依然如故。

-- 價格

無法改寫的資產

房地產最大的風險不是市場。是政府隨時可以改變你資產的規則，而你無法將資產移到其他地方。一棟建築永遠坐落在一個法域內。

比特幣在這些方面完全相反。

**固定規則：**供應上限為2100萬，這一規則在十七年內沒有改變。可以說，所有比特幣基礎設施都是為了避免這種情況的發生。沒有任何部長可以限制其收益、凍結它或延長他人的索賠。
**真正的所有權：**持有在你自己的錢包中，沒有租戶可以停止支付，沒有擅自入住者可以進來，也沒有法院需要批准其出售。
**可攜帶性：**它不會局限於任何一個國家。如果你居住的地方的規則變得敵對，你的儲蓄不必留在那裡。
**對小儲蓄者開放：**購買房產需要押金、抵押貸款、公證人和多年的承諾。比特幣可以以幾歐元的價格定期購買，任何人都可以參與。

對於大多數西班牙家庭來說，房產幾乎是他們所有的財富。本週顯示了這些財富有多大程度依賴於政治。

長期的情況顯示了獎勵和其價格。若在2017年高峰後購買，比特幣的投資在一年內幾乎損失了四分之三的價值，然後卻多次超越了西班牙的房地產市場。

過去的表現並不預測未來的回報。比特幣的波動性很高，其價值可能會急劇下跌。房地產的價格變化僅顯示價格變化，並不包括租金收入、稅收、維護和購買成本。這不是投資建議。